兵庫県神戸市などの山が近いエリアで土地を探されている方は、隣地や敷地内で高低差のある土地を多く見かけませんか？また、土地情報を検索した際、隣地や道路と高低差のある土地は周辺の平坦な土地よりも安く売りに出されているのを目にしたことはありませんか？

今回はこの「高低差のある土地」を検討する上での注意点や検討方法についてご紹介します。なお、ここでお伝えする内容の「高低差のある土地」とは、隣地または敷地内に概ね1.5ｍ以上の高低差がある土地と定義します。

高低差のある土地を検討する上でのポイント

高低差のある土地を検討する際、主に２つの大事なポイントがあります。

（１）不動産会社だけでなく、建築会社にも候補地について相談する
（２）建築会社に土地を見てもらい、資金計画をして総額を把握する

高低差のある土地は周囲よりも比較的高い位置にあることで眺望や採光に優れているメリットがあり、何より周囲の概ね平坦な土地に比べて坪単価が安く設定されていることが多く、価格的メリットが大きいように見えます。しかし、価格的メリットというのは、総額で見るとほとんど無いことが多いのです。

その理由は、土地価格は基本的に相場で決まっています。概ね平坦な土地に比べて安価な高低差のある土地では、建物や外構で余分に工事費用が掛かる場合が多くあります。そのため、結果的に、「概ね平坦な土地」と「高低差のある土地」の総額には大きな差がないという場合があります。

想定される工事費用

例えば、道路よりも高い土地で計画する場合、土地に起因して次のような工事が必要になるかもしれません。

・駐車場を計画する際、土地と道路の高さを揃えるための土を処分する費用
・高低差で重機や材料の搬入が難しい場合は、重機を吊り上げる費用
・給排水の配管が長くなる場合に発生する配管延長費用
・給排水を上げるためのポンプが必要な場合に発生するポンプ取付工事費用
・土を止めるためのブロック塀の工事費用

上記のように高低差があることによって、さまざまな費用が掛かってくることが予想されるため、土地の販売価格はその分安くなっていることが多いです。そのため、総額の資金計画を見て、土地を購入するかどうかを判断されることをおすすめします。

また、２ｍを超えるような崖や擁壁などがある場合は、行政の指定で土が崩れないようにするための擁壁工事費用や、崖が崩れた場合でも建物が潰れないよう、構造的に補強する工事費用などが必要となる可能性があります。

このような場合は、工事の種類によっては費用が数百万円単位となったり、高さや条件によっては建物以上になったりと、比較的高額になることが予想されますので注意が必要です。これらを回避するには行政指導が発生しない安全な位置まで建物を崖から離すなどの検討を行う必要があります。

高低差のある土地を購入したいときはどうするべき？

このような土地にかかる費用を皆さま自身で調べ、資金計画に反映することや建物を検討することは難しく、不動産会社でも詳しく教えていただけるところは少ないと思われます。

そのため、高低差のある土地の購入を検討される場合は、家づくりのプロに事前相談されることをおすすめします。弊社にご相談いただければ、役所等で行政指導や配管などについてお調べし、土地にかかる費用をある程度お伝えすることができます。また、ご予算と必要な費用を見比べていただきながらアドバイスいたします。

土地探しで高さ1.5ｍ～ご自身の身長程度やそれ以上の「高低差のある土地」の購入を検討される際は、行政指導による土留め工事等で多額の費用がかかる場合があることを考慮いただき、ぜひ土地購入前にご相談ください。