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住まいのコラム

土地購入前に押さえておきたい!全体のながれと買付証明書のこと

土地のこと | 2018.05.11

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当社では土地探しをされているお客様から土地探しについてのお問い合わせやご相談を受ける機会が多くあります。そして、土地を購入するにあたって、「購入する時はどのようなながれになりますか?」、「お金の支払いはどういう手順ですか?」、「諸費用はいつ、いくら位必要ですか?」というご質問が多く寄せられます。

高い買い物であるからこそ、土地を購入する手順や必要な諸費用がいつ、いくら位必要なのかというのは気になるところです。これらのことは購入前の皆さまに、ぜひ知っておいていただきたい知識といえます。そこでまず今回は、土地購入の大まかなながれと気に入った土地と出会ったときに行う最初の手続き「買付証明証」についてお話しします。

土地購入のながれと必要期間

まずはじめに、大まかな土地購入のながれと必要期間を把握しておきましょう。

 内容期間
STEP1物件探し気に入る土地が見つかるまで続きます
STEP2買付証明書を出す(購入申込みのこと)1~2週間程度
STEP3売主と土地の売買契約(併せて不動産屋会社と媒介契約締結)1~2か月程度
STEP4土地の決済(所有権の移転。これで自分の土地になります)


買付証明書とは?

前述のSTEP2にある「買付証明証を出す(購入申込みのこと)」についてご説明します。

例えば、不動産会社やインターネットなどで土地を探して現地を見に行き、「ここなら!」という土地が見つかったとします。その後の手順として、まずはその土地の所有者に文面を持って「この土地を購入したい」という意思表示を示す必要があります。この書面のことを「買付証明書」といいます。

つまり、購入したい土地と出会ったら買付証明証を売主に提出する必要があるのです。その際に例えば「あと50万円価格を下げてほしい」、「引渡し時期はこのタイミングが良い」など、価格交渉や条件交渉などの要望があれば、それらも一緒に買付証明書に記載します。買付証明書はそれぞれの不動産会社に書面が用意されています。

しかし、この買付証明書について、注意点が2つあります。

買付証明書に法的な拘束力はありません

注意点のひとつは、「買付証明書に法的な拘束力はない」ということです。

例えば、先ほどのように買付証明書に「あと50万円価格を下げてほしい」などの価格交渉を条件に記載して提出したとします。その交渉期間中に、ほかの方が満額で(売主が提示している金額のまま)買付を行った場合、売主としては、そちらのお客様に売ることもできるのです。

もちろん不動産業界の慣例的な話をすれば、「買付を出した順番に交渉権がある」とされています。そのため、通常はこのようなケースの場合、第一交渉権を持つお客様に対して、「満額での買付が入りましたので、もしあなたが満額で購入しないということであれば、二番手のお客様に買っていただくことになりますが、いかがでしょうか」という話をしてくれます。しかし、そういった話もなく、二番手のお客様へ売ってしまっても、売主に対して責任を問えないということです。

決して不安をあおって「価格交渉をしてはいけません」と言っている訳ではありませんが、土地に関しては条件に合う土地になかなか巡り合えないことがよくありますので、こういったことがあるということを先にご理解いただき、「そういった場合はどうするか?」ということを事前に考えておくと良いかと思います。

住宅ローンの事前審査が必要です

注意点のもうひとつは、住宅ローンのことです。

一般的な話として、買付証明書を提出してから売買契約までの1~2週間程度の間に、銀行などで住宅ローンの事前審査を申請し、希望する金額で審査を通す必要があります。ちなみに、この段階で住宅ローンを借りる銀行を決める必要がある訳ではなく、あくまで事前審査を通しておけば良いという話です。

しかし、最近の土地売買の傾向としては、買付証明書を提出するタイミングで、住宅ローンの事前審査を通した状態でなければ、買付証明書自体が受付されない場合もあります。最近、銀行の審査が以前よりも厳しくなったためなのか、銀行ローンで審査が通らないことも多くなっていると聞きます。それも関係しているのか、事前審査が通っていることを条件に、買付証明証を受付する売主も多いようです。こちらは、売主にも寄りますので、事前に確認しておくことをお勧めいたします。また、こういったこともあるということを覚えておきましょう。

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