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住まいのコラム

土地購入前に押さえておきたい!土地購入時のダンドリやお金のこと

土地のこと | 2018.06.16

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前回のコラム「土地購入前に押さえておきたい!全体のながれと買付証明書のこと」に続き、今回は買付証明書を提出した後の土地購入のダンドリや必要なお金のことについてご紹介します。

おさらい【土地購入のながれと必要期間】

まずはじめに、大まかな土地購入のながれと必要期間を改めて把握しておきましょう。

 内容期間
SETP1物件探し気に入る土地が見つかるまで続きます
SETP2買付証明書を出す(購入申込みのこと)1~2週間程度
STEP3売主と土地の売買契約(併せて不動産屋会社と媒介契約締結)1~2か月程度
STEP4土地の決済(所有権の移転。これで自分の土地になります)


土地の買付が上手く進んだら次はどうする?

通常、買付証明書を提出してから売買契約までの期間は1~2週間程度(この期間は覚えておきましょう)で、この土地の買付が上手く進んだ後に、売買契約と媒介契約の交渉などがはじまります。そして、売買契約のタイミングで、不動産会社とお客様との「媒介契約」を締結することになります。

媒介契約とは、「この土地を●●不動産で仲介します。その際、報酬となる仲介手数料として▲▲万円を●●不動産にお支払いください」という内容で、売主とお客様の仲介を行う不動産会社とお客様で交わす契約です。この契約を締結した上で売買契約を行います。

売買契約とは、「売主とお客様で交わす契約」です。売買契約時には<媒介契約/重要事項説明/売買契約>の3つを行います。基本的な書類作成などの段取りは、仲介を行う不動産会社が行いますので、皆様はながれだけを覚えておきましょう。

そして、売買契約では重要事項説明とともに、その土地の売買条件を明記して、双方の合意を売買契約書で確認します。多くの場合は売買契約の当日、契約を締結する前に重要事項説明が行われます。重要事項説明は「その土地の購入を判断するための重要な事項の説明」となり、一般的には売買契約の直前で行われることが多いでしょう。そのため、事前に聞いておきたいという場合は、その意向を不動産会社に予めお伝えすることをおすすめします。

売買契約締結後は土地の決済(引渡し)へと進んでいきます。通常、土地の決済を行う場所は住宅ローンを組まれる銀行もしくはお客様が利用している銀行です。そして、土地の売買契約から決済までに、お客様と売主はそれぞれ下記を整える必要があります。

お客様(住宅ローンを組む場合に限る)売主
銀行と住宅ローン契約を行う必要があります。売買契約に基づいた条件を整える期間とされてます。例えば、古家がある場合は解体を行う、土地の測量をする必要がある場合は測量を行うなどです。


通常、売買契約から決済までに1~2ヶ月程度かかりますので、こちらも覚えておきましょう。ただし、住宅ローンの申込状況や、引渡しの土地条件によっては、2~3ヶ月程度かかる場合もあります。

 

土地の決済までに、家づくりで進めておきたいこと

土地の買付を出してから土地の決済まで通常でも1~2か月程度がかかりますので、その間に並行して建物の話を進める必要があります。ただし、住宅ローンを組まずに土地を購入する場合は、ゆっくり進めていただいて問題ありません。上表の土地購入の流れに沿って、家づくりのながれをお話しいたします。

1|買付証明書を出してから売買契約までに行うこと

買付証明書を出す前後のタイミングで、検討している建築会社からプランや見積りの提案を受けましょう。

ただし、このためには土地探しをはじめた段階から準備が必要です。買付証明書を出してから売買契約までは、時間に余裕があるわけではありませんので、土地探しをスタートしたら良い土地に出会う前に、気になっている建築会社の価格帯などを知っておくことをおすすめします。

例えば、土地探しをスタートしたタイミングで、建築会社の選定も並行で進めて「いいな」と思う建築会社の価格帯やプランをチェックしておきます。土地が決まっているわけではありませんので、実際にプラン提案を受けることは難しいですが、過去の事例などの話を聞き、イメージを膨らませておくことも大切です。そうすることによって、良い土地に出会ったときに、プランと見積りの提案をスムーズに受けることができるでしょう。

そして、実際に候補の土地が決まったら建築会社でプランと見積りの提案を受けましょう。プランも総予算もオールクリアという完璧なものでなくとも「これなら概ね希望に合うね」と思える程度の提案であれば、買付証明書を出すといった感覚でも良いかもしれません。「土地と建物にかかる大体の総予算の目安」を持った上で、買付証明書が出せるとベストです。

2|売買契約後から土地決済までに行うこと

土地の売買契約が済むと、次は土地決済の準備に入ります。

住宅ローンを考慮すると、この売買契約から決済までのタイミングで、「建築会社」と「プラン」の決定をしておくと、住宅ローンの借入金額を決めることができたり、具体的な引越しのタイミングも分かるため、計画的な家づくりを進められるはずです。

ただし、「絶対に建築会社を決定しないといけないか?」、「絶対にプランを決定しないといけないか?」と言うと、そうではありません。土地決済の段階でプランの決定まで進められる人はそう多くありません。

しかし、土地決済後には住宅ローンの返済がスタートするため、賃貸住宅に住んでいる場合は「家賃+住宅ローン」の支払いが毎月必要となります。そのため、なるべく早いタイミングで引越しをするためには、このように進めていけたらベストということです。また、一部の金融機関では、住宅ローンの契約を締結するタイミングで、建物の工事請負契約書が必要な場合もありますのでご注意ください。

ちなみに、土地決済までは、土地の所有者は売主のため、総予算を把握するためにその土地で地盤改修工事が必要かどうかを判断する地盤調査を行いたいと思っても売主の承諾が必要となります。そのため、多くの場合は土地決済後に地盤調査をすることになります。なお、土地決済後は、土地が自分たちのものになっていますので、家を建てるための調査や工事を行うことができます。

以上が土地購入時の大まかな家づくりの流れです。こちらの内容は絶対ではありませんので、一つの目安として知っておいてください。また、このように進めなければならないということもありませんので、ご心配な方は事前にご相談ください。

 

自己資金はいつのタイミングでどのくらい必要?

土地購入時に必要な費用と時期についてご紹介いたします。

 タイミング必要な費用内容
買付証明書を出す
売主と土地の売買契約1)売主へ手付金(物件価格の10%程度)
2)不動産会社への仲介手数料(半金)
3)売買契約書に貼る収入印紙代
土地の決済1)不動産会社へ仲介手数料の残金
2)固定資産税の精算
3)所有権移転費用(司法書士への報酬や抵当権設定登記も含む)
4)住宅ローンの諸費用
土地の決済後不動産取得税


1|買付証明書を出す

買付証明書の提出時点では費用は通常発生しません。売買契約までに住宅ローンの仮審査の手続きを行ったり、重要事項説明を受けます。

2|売主と土地の売買契約

売買契約時にはじめて、上表に記載している3つの費用が発生します。こちらは自己資金の中から現金での支払いが必要となります。

一つ目「売主への手付金」は、通常、土地価格の1割が一般的です。例えば、土地価格が2000万円であれば、200万円の手付金を支払うことになります。ただ、今後のためにできる限り現金は手元に残しておきたいと考えて、「手付金を200万円ではなく、100万円にしたい」などの要望を出す場合は、仲介を行う不動産会社にご相談ください。

二つ目「不動産会社への仲介手数料(半金)」は、売買契約時に仲介手数料の半金支払いを必須としている不動産会社が多いためです。しかし、土地の決済時に仲介手数料を一括で支払うことができる不動産会社もありますので、そちらも事前にご相談いただくことをおすすめします。

三つ目「売買契約書に貼る収入印紙代」は、土地の購入価格によって異なります。例えば、土地価格が「1000万円を超え、5000万円以下」であれば、収入印紙代は1万円(2018年6月時点)です。この金額はぜひ覚えておきましょう。

3|土地の決済

土地の決済時には上表に記載している4つの費用が発生します。これらは手付金でいくら支払っているかにも依りますが、住宅ローンで支払うことが可能な場合もあります。そのため、「自己資金から現金でいくら支払うか」、「諸費用は全体でいくら必要なのか」を不動産会社や建築会社へ事前にご確認ください。そして「いくら現金を用意しておくことがベストなのか」、「現金は最低いくら必要なのか」を打合せしておくことをおすすめします。

ここで、「不動産会社への仲介手数料の残金」以外の項目について、簡単にご説明いたします。

■固定資産税の精算

毎年納付が必要な土地の固定資産税の納付書は、その年の1月1日時点での所有者の元に届きます。そのため、一旦は売主が支払っていますが、途中から土地の所有者が売主から買主に変わるため、その精算をする必要があります。売買契約前後のタイミングで固定資産税価格はどれぐらいなのかを不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

所有権移転費用(司法書士への報酬や抵当権設定登記も含む)

所有権移転費用の内訳は概ね<司法書士の報酬/所有権移転の為に必要な登録免許税(※固定資産評価額の1.5%。※住宅ローンを土地でも組む場合は抵当権設定登記費用)/謄本取得費用>です。正確な所有権移転費用は「土地の評価額」と「住宅ローンの金額」によって計算されますが、目安として参考例をお話いたします。

購入価格2000万円で1500万円の住宅ローンを組む場合購入価格2000万円で住宅ローンを組まない場合
抵当権設定登記費用を10万円(※1)と考えると、司法書士の報酬も含めて、30~40万円程度であることが多いです。司法書士の報酬も含めて、20~30万円程度であることが多いです。

※1:一般住宅の場合、抵当権設定登記費用は住宅ローンの借入金額に対して4/1000です。例えば、1500万円の住宅ローンを組んだ場合は6万円です。抵当権設定登記に関わる司法書士の報酬は2~5万円程度が目安とすると、10万円程度が必要となります。

■住宅ローンの諸費用

住宅ローンの諸費用の内訳は<収入印紙代/保証料/事務手数料>です。こちらの必要費用及び支払いのタイミングは各金融機関によって異なります。

特に住宅ローンの契約は、売買契約から土地決済までに締結する必要があるため、住宅ローン契約時に必要な収入印紙代はそのときに必要です。また、保証料に関しては、月々に支払う金利に上乗せすることで、分割払いができます。事務手数料は各金融機関に依りますが、3~10万円程度を目安としてください。

4|土地の決済後

引渡しの約1~2か月後に不動産取得税の請求が各都道府県から届きます。不動産取得税は不動産を取得した際にかかる税金です。ただし、後で住宅を建てる場合は、税金の控除を受けられることが多く、不要な場合もあります。詳しく知りたい方は当社までお問い合わせください。

以上のように、それぞれの段階で必要な費用をある程度知っておくことで、現金の用意がスムーズにできたり、事前相談が可能となりますので、知識としてぜひ覚えておきましょう。今回は土地購入に必要なお金のながれと諸費用の話でしたが、実際に家を建てるときには、火災保険や建築費用に関わる諸費用なども必要となります。はじめての家づくりは、分からないことも多いと思いますので、困ったときはお気軽にご相談ください。

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